七月“黑天鹅”事件爆发后，新城控股（601155.SH）大幅放缓了拿地步伐，不过其在商业地产领域的扩张仍在继续。

记者获悉，新城控股自7月初至今的四个多月内，其旗下主管商业地产运营的新城商业管理集团，已在郑州、济宁等城市成立了14家吾悦广场商业管理公司。

对此，新城控股方面向记者表示，这些新成立的商管项目公司原本是在计划内的，每一座吾悦广场都有相应的商管项目公司作为运营主体。

“上述十多家新近成立的商管项目公司，其对应的吾悦广场目前仍处在开发建设期，后续将按计划陆续开业。”新城控股一位内部人士告诉记者。

“这些商管项目应该是‘黑天鹅’事件发生前已经投资的。7月之后，新城控股在资金方面有一定压力，而商业地产占据大量现金，对杠杆率会产生影响，未来新城控股大概率会收缩在商业地产方面的投资。”一位房地产行业资深分析师指出。

商业地产扩张暂未放缓

据上述新城控股内部人士介绍，新城商业旗下的吾悦广场开发和运营分别由商业开发事业部和商业管理事业部负责，具体到项目，则分别成立相应的项目公司。

而新城商业管理集团便是主要负责吾悦广场招商运营的主体公司，其执行董事兼总经理在今年7月份由王振华变更为其子王晓松。

“商管项目公司在项目的开发建设阶段就会成立、介入，同步做好招商营运的工作。一般情况下，吾悦广场在开业前18-24个月就会成立商管项目公司，等项目开发建成后，就会移交给到商管项目公司运营。”上述新城控股人士说。

“从新城的发展来看，采用的是住宅和商业并重的方式，从发展的思路来看更侧重于获取商住用途的大型地块，通过协同效应来实现项目收益的最优化以及可持续化。”58安居客房产研究院首席分析师张波向记者表示。

截至今年9月底，新城控股在建及开业的吾悦广场总数约120座，其中2019年计划新开业22座吾悦广场。

张波认为，从各地区的吾悦广场的运营来看，同质化倾向较为严重，虽然可以有效保证落地速度，但同当地的文化风貌以及文化结合的紧密度不够。

值得关注的是，在商业开发项目的地域布局上，新城控股有不低于85%的商业项目布局在三四线城市甚至县级市，而一线城市仅在上海有一个商业项目。

而近期新成立的14家商管公司，也主要分布在宁乡、铜陵、济宁等三四线城市。

“商业项目集中在三四线城市的最大问题在于资产的流动性较差，物业本身能产生的现金流有限，物业在短期内升值的速度和幅度不容乐观。但是在三四线城市布局的好处是土地与建设成本较低，从投资收益率上来看未必差，而且相对比较稳定。”中国企业资本联盟副理事长柏文向记者表示。

未来或收缩重资产项目投资

此前，新城控股属于高周转型开发企业的代表，高杠杆、高负债、快周转是其典型特征。其2018年年报曾受到交易所的关注和问询，包括较高的资本化利息支出比重、现金流和货币资金、未来发展的可持续性等。

数据显示，2016年-2018年，新城控股的经营活动和投资活动现金流量净额连续3年为负。而2019年前三季度这一数据仍为负，其中经营活动产生的现金流量净额-7.4亿元，投资活动产生的现金流量净额为-44.74亿元。

新城控股对此解释称，新开业的重资产模式运行的吾悦广场就是现金流为负的原因之一。

“新城旗下的商业板块基本都是自持，属于典型的重资产操作手法，这源于其在三四线城市获取大体量住宅项目时的配套内容，商业项目本身就很难去化，属于被动性持有的资产，只能自持和自营，反过来就会对企业的现金流形成巨大的消耗和沉淀。”柏文喜告诉记者。

不过他进一步表示，从短期来看，商业板块可能会影响开发业务的现金流，但是因为新城控股的规模足够大，只要不影响基本的周转就不会有问题。

2019年前三季度，新城控股的资产负债率为88%，手持货币资金为466.8亿元。流动负债为3421.6亿元，其中短期借款为4.8亿元，一年内到期非流动负债为274亿元。

“投资重资产商业项目的钱一般来自于企业自有资金以及外部借款，商业项目的前期投入资金较大，这就需要较低的外部资金成本，自有资金以及外部资金成本低是成功的基础，如果外部资金的成本很高对于企业压力会比较大。”一位大型房企商业地产负责人向记者表示。

柏文喜认为，近期房企融资环境不断收紧，新城控股转向稳健经营而放缓拿地，是应对现金流压力和财务风险的正确举措。但这样一来，会在一定程度上影响其对于商业方面的投入。

“从大的形势来看，新城已经转让了不少住宅项目，其实也不排除会把一些商业项目尤其是运营相对不佳、现金回流没有回正的项目，做转让处理。”张波指出。

截至今年9月底，新城控股已转让21个项目，交易对价为102亿元。

不过，新城控股方面向财联社记者表示，公司未来仍将进一步聚焦“住宅+商业”双轮驱动的长期发展战略，仍将持续发展投资性房地产。在2019年度40亿元租金和管理费收入的基础上，2020年、2021年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于60亿元和90亿元。

新城控股三季报显示，2019年前三季度其租金收入为27.9亿元，同比增加92.6%，已完成2019年计划租管费 70%。

“对于新城控股来说，当前的关键还是要继续排除原董事长带来的不利影响，进一步为明年创造一个比较稳定的环境。”上述分析师如是说。（以上观点仅供参考，不具备买卖依据！）

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